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2026年6月23日
こんにちは。貝塚市の工務店、シンズクラフトの代表、小野寺伸也です。
家づくりの資金計画についてご相談をいただく中で、「金利が上がっていて、本当に今建てて大丈夫なのか不安です…」というお声を、最近とても多くいただくようになりました。
その不安に、できるだけ誠実にお答えしたいと思い、この記事を書きました。
「フラット35の金利が3%を超えた」というニュースを目にして、住宅購入を迷われている方も多いのではないでしょうか。
確かに、ここ数年で住宅ローンの金利環境は大きく変わりました。
でも、「上がったから買えない」ではなく、「今の数字を正しく理解して、自分たちに合った計画を立てる」ことが大切です。
今回は、フラット35と変動金利の最新の推移をわかりやすく整理しながら、借入額4,500万円を例にした返済シミュレーション、繰り上げ返済の効果、資金計画のポイントをお伝えします。
まず現状を整理します。
フラット35の最低金利（借入期間21〜35年・融資率9割以下・新団信あり）は、2026年6月時点で3.21%となっています。
現行制度（2017年10月〜）になって以来、初めて3%を超えた数値です。
少し前のデータと比べると、この数字の動きの大きさがよくわかります。
| 時期 | フラット35の最低金利（目安） |
|---|---|
| 2021年（底値期） | 1.3%前後 |
| 2024年初頭 | 約1.82%前後 |
| 2026年1月 | 2.08% |
| 2026年4月 | 2.39% |
| 2026年5.月 | 2.71% |
| 2026年6月 | 3.21% |
直近2か月（4〜6月）での上昇幅は0.82%にのぼります。
月単位でここまで急激に上がるのは、過去にも例のない動きです。
フラット35の金利は、長期金利（10年国債の利回り）と強く連動しています。
フラット35の資金は住宅金融支援機構が発行する「機構債（MBS）」で調達されており、長期金利の動向が直接的に反映される仕組みです。
日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除し、その後も段階的に利上げを続けてきました。
2025年12月には政策金利を0.75%に引き上げており、約30年ぶりの高水準です。
加えて海外の経済・政策情勢なども長期金利の上昇圧力となっています。
「これからも上がり続けるの？」と心配になるのは自然なことです。
ただし、今後の金利動向は専門家でも断言できるものではなく、「必ず上がる」とも「下がる」とも言い切れないのが正直なところです。
固定金利の急上昇が気になる方も多いと思いますが、変動金利の動きは固定金利とは異なります。
2026年6月時点で、主要なネット銀行や都市銀行の変動金利（優遇後の最優遇金利）は、おおむね0.9〜1.1%台が中心です。
日銀の政策金利（0.75%）と連動する変動金利は、2024年以前の超低金利（0.3%台）に比べると上昇していますが、固定金利ほど急激な動きではありません。
変動金利の大きな特徴は「金利が変わる可能性がある」という点です。
毎月の返済額が増えるリスクがある一方、今の時点では固定金利より月々の返済を抑えられるという側面もあります。
変動金利の多くの商品（元利均等返済の場合）には「5年ルール」「125%ルール」という仕組みが設けられており、急激な返済額増加をある程度抑えるクッションになっています。
ただし注意点もあります。
元金均等返済には適用されないこと、ネット銀行の一部商品には設けられていないケースがあること、さらにルール適用中でも利息計算には実際の金利が使われるため「未払利息」が発生するリスクがある点です。
契約予定の商品に適用されるかどうかを、金融機関に事前確認されることをおすすめします。
ここからは、具体的な数字で見てみましょう。
借入額を4,500万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしとして試算します。
※以下のシミュレーションはあくまで目安です。
実際の金利・返済額は金融機関・審査・時期によって異なります。
| 金利 | 月々の返済額（目安） | 総返済額（目安） |
|---|---|---|
| 2.0%（参考水準） | 約14万9,000円 | 約6,261万円 |
| 2.5%（2026年春〜夏ごろの水準） | 約16万1,000円 | 約6,757万円 |
| 3.0%（2026年5〜6月水準に近い） | 約17万3,000円 | 約7,274万円 |
金利が1%違うだけで、総返済額は約500万〜1,000万円変わります。
月々の返済額も2万〜2万5,000円ほど変わります。
この差をどう捉えるかは、ご家族の状況や価値観によって異なります。
| 金利 | 月々の返済額（目安） | 総返済額（目安・金利変動なしと仮定） |
|---|---|---|
| 0.9%（現在の中心水準） | 約12万5,000円 | 約5,248万円 |
| 1.0% | 約12万7,000円 | 約5,335万円 |
| 1.5%（将来上昇した場合の一例） | 約13万8,000円 | 約5,787万円 |
現時点では変動のほうが月々の負担は軽く見えます。
ただし、この数値はあくまで「今の金利が35年間変わらなかった場合」の計算です。
金利が上昇した場合に返済額がどう変わるかも、事前にシミュレーションしておくことをおすすめします。
金利タイプにかかわらず、繰り上げ返済をうまく活用することで総返済額を抑えられます。
繰り上げ返済には2種類あります。
返済期間短縮型はまとまった資金を元本に充てて期間を短くする方法で、利息削減効果が大きくなります。
返済額軽減型は毎月の返済額を下げる方法で、月々の家計への負担が軽くなります。
総利息の削減効果という点では、一般に期間短縮型のほうが大きいとされています。
借入額4,500万円・金利3.0%・35年返済を前提に、10年後に200万円を繰り上げ返済したケースを試算します。
繰り上げ返済は早い時期に行うほど効果が大きくなります。
元本が多い借り入れ初期ほど、利息削減の幅が広いためです。
なお、住宅ローン控除（減税）の対象期間中は、残高が減ることで控除額が少なくなる場合があります。
また、返済期間短縮型で返済期間が10年未満になると控除の対象外となる可能性があります。
タイミングや金額については、金融機関や税理士などにご相談されることをおすすめします。
「金利が上がっている今、どう考えればいいの？」という疑問に対して、シンズクラフトでは日ごろのご相談の中で次のようなことをお伝えしています。
家づくりで意外と多い失敗が、「建物の値段だけで予算を考えていた」というケースです。
実際には土地代・付帯工事費（外構・地盤改良）・諸費用（登記・ローン手数料・火災保険）・家具家電・引っ越し費用・予備費など、多岐にわたる費用がかかります。
これらを合計した「総額」から「いくらまで借りるか」を決めることが、後悔のない資金計画の第一歩です。
借入額を決めるうえで大切なのは、「いくら借りられるか（審査通過額）」ではなく、「毎月・毎年、無理なく返せる額はいくらか」という視点です。
教育費・老後の積み立て・車の買い替えなど暮らし全体の支出と並存するものとして、10年後・20年後を見渡した計画が、長く安心して住み続けるための土台になります。
「変動か固定か」に絶対的な正解はありません。
収入の安定性・貯蓄状況・リスク許容度によって判断は変わります。
住宅金融支援機構の調査（2025年4月実施）では、今後5年以内に住宅取得を予定する方の約6割が、日銀の利上げを受けて「借入額の減額」「固定金利への見直し」など住宅ローン選択を変えたと回答しています。
シンズクラフトでは、お客様のライフプラン全体を踏まえた資金計画のご相談にも対応しています。
「どちらにすればよいか迷っている」という段階からでも、お気軽にご相談ください。
金利が上がっているのは事実ですが、「だから家を建てられない」とは限りません。
大切なのは、今の状況を正しく理解したうえで、ご自分たちに合った計画を立てることです。
「もう少し具体的に試算したい」「変動か固定か相談したい」という方は、シンズクラフトの個別相談や資金セミナーをご活用ください。
情報を整理してご自身で判断いただけるよう、できる限りお手伝いします。
※本記事は2026年6月執筆時点の情報をもとにしています。
住宅ローン金利・制度・補助金などは今後変更される場合があります。
最新情報は各金融機関・住宅金融支援機構・国税庁などの公式サイトにてご確認ください。
A. 一概にどちらが良いとは言えません。
フラット35は全期間金利が固定されるため、返済額が変わらず長期間の生活設計が立てやすい点が安心感につながります。
変動金利は現時点では低い金利水準ですが、将来上昇するリスクがあります。
収入の安定性・貯蓄状況・金利上昇への不安度合いなどをもとに、ファイナンシャルプランナーや住宅会社に相談しながら判断されることをおすすめします。
A. 「待てば金利が下がる」という保証はなく、土地価格・建築費用・ご自身のライフプランも変化します。
金利だけでなく、総合的な条件を踏まえて判断することが大切です。
「今すぐ動くべき」とも「待つべき」とも言い切れないのが正直なところです。
まずは資金計画を整理し、判断の軸を持つことから始めてみてください。
A. 一般的に、繰り上げ返済は早い時期に行うほど利息軽減の効果が高いとされています。
ただし、住宅ローン控除の適用期間中は残高が減ることで控除額が少なくなる場合があること、また返済期間が10年未満になると控除の対象外となる可能性があることも踏まえて判断する必要があります。
タイミングや金額については、金融機関や税理士への確認をおすすめします。
A. 借入額の適否は、世帯年収・月々の返済可能額・将来の支出計画によって大きく異なります。
「返済負担率（年間返済額÷年収）が25〜35%以内」などの目安が参考として使われますが、あくまで一例です。
ご家族のライフプランに合った返済計画を、個別にシミュレーションして確認することをおすすめします。
A. 住宅会社・ファイナンシャルプランナー・金融機関などに相談できます。
シンズクラフトでは、個別相談や資金セミナーの場を設けており、建物の話だけでなく、資金計画・土地探し・補助金なども含めてトータルにご相談いただけます。
「まだ検討中の段階」でも、情報収集として気軽にご参加いただける内容です。
シンズクラフトでは、貝塚市を中心に、泉佐野市・岸和田市・和泉市・熊取町・泉南市・阪南市・田尻町・泉大津市・高石市・忠岡町・河内長野市・大阪狭山市・堺市にて家づくりのご相談を承っています。
事務所から車で1時間圏内を主な商圏としており、地域に密着した家づくりのサポートを行っています。
施工可能エリアの詳細については、お気軽にお問い合わせください。
「金利のこと、もう少し詳しく知りたい」「自分たちの場合はどう考えればいいか聞いてみたい」という方は、シンズクラフトの個別相談をご活用ください。
はじめての方でも安心してご参加いただけるよう、売り込みを前提とした場ではなく、情報を整理してご自身で判断いただけることを大切にしています。
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